Bauträgerfinanzierung

Der rechtliche Rahmen

Der Bauträgervertrag ist in § 650u BGB geregelt. Er verbindet die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks mit der Pflicht, dem Erwerber das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Für den Bauteil gilt Werkvertragsrecht, für die Eigentumsübertragung Kaufrecht. § 650v BGB knüpft daran unmittelbar an: Abschlagszahlungen darf der Unternehmer nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind. Das ist die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen. Sie knüpft an den Ratenplan in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung an. Der Bauträger kann den Zahlungsplan also nicht frei mit dem Erwerber aushandeln.

Wer als Bauträger Vermögenswerte von Erwerbern verwendet, braucht nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a GewO eine Erlaubnis. Auf Grundlage der Verordnungsermächtigung in § 34c Abs. 3 GewO regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, unter welchen Voraussetzungen und in welchen Schritten der Bauträger überhaupt Geld entgegennehmen darf. Für die Finanzierung ist das die entscheidende Norm, weil sie den Rückfluss taktet.

Hinzu kommt eine laufende Nachweispflicht. Nach § 16 MaBV muss der Bauträger die Einhaltung seiner Verpflichtungen für jedes Kalenderjahr prüfen lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde bis spätestens zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres übermitteln. Der Bericht dokumentiert, ob frühere Vorhaben nach den Regeln der Verordnung abgewickelt wurden, und ist damit ein Nachweis, der im Kreditgespräch verfügbar sein sollte. Die Vorschrift wurde zuletzt zum 01.08.2026 geändert.

Der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV

Der Bauträger darf bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen. Er stellt sie aus den in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Vomhundertsätzen zusammen. Die erste Rate bemisst sich nach der Vertragssumme, alle weiteren nach der restlichen Vertragssumme. Die dreizehn Vomhundertsätze sind Bausteine, keine Pflichtraten: Aus ihnen dürfen höchstens sieben Teilbeträge gebildet werden.

Ein Rechenbeispiel zur Bezugsgröße: Bei einer Vertragssumme von 500.000 € entfallen auf die erste Rate 150.000 €. Die restliche Vertragssumme beträgt dann 350.000 €. Die Rate nach Rohbaufertigstellung beläuft sich folglich auf 140.000 €, nicht auf 200.000 €. Wer diese Bezugsgröße in der Kalkulation verwechselt, rechnet mit zu hohen Raten.

Grundstücksankauf und Baufortschrittsfinanzierung

Die Finanzierung hat zwei Phasen. Der Grundstücksankauf ist eine einmalige Auszahlung, näher an einer klassischen Immobilienfinanzierung. Die Bauphase ähnelt einer Projektfinanzierung. Zurückgeführt wird der Kredit aus den MaBV-Raten der Erwerber. Fällig werden diese Raten erst mit dem jeweiligen Baufortschritt.

Legen Sie deshalb die Kostenseite so vollständig vor wie die Erlösseite: geprüfte Kostenberechnung, Generalunternehmervertrag oder gesicherte Gewerkevergabe, Bauzeitenplan, Baugenehmigung und Referenzen aus abgeschlossenen Vorhaben.

Vorverkaufsquote, Freistellung und Sicherheiten

Die Vorverkaufsquote ist der Anteil bereits notariell verkaufter Einheiten, den eine Bank als Voraussetzung für die Auszahlung der Baukosten vereinbaren kann. Eine allgemeingültige Quote haben wir in keiner amtlichen Quelle gefunden. Wir nennen hier deshalb keinen Prozentwert.

Belegbar ist dagegen die Freistellung. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV darf der Bauträger Vermögenswerte nur entgegennehmen, wenn die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gesichert ist, die der Vormerkung des Erwerbers im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Hinzu kommen nach § 3 Abs. 1 die Rechtswirksamkeit des Vertrags, die an vereinbarter Rangstelle eingetragene Auflassungsvormerkung und die erteilte Baugenehmigung.

Für die finanzierende Bank steht die entscheidende Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Welche der beiden Varianten die Freistellungserklärung wählt, entscheidet darüber, was die Bank im Abbruchszenario schuldet. Die Erklärung gehört deshalb in die Kreditverhandlung und nicht erst auf den Notartisch.

Alternativ eröffnet § 7 MaBV den Weg über eine Sicherheitsleistung. Wer für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte Sicherheit leistet, ist von den Verpflichtungen des § 3 Abs. 1 und 2, des § 4 Abs. 1 und der §§ 5 und 6 MaBV freigestellt. § 7 Abs. 1 verweist für die Form auf § 2 Abs. 2 MaBV: In Betracht kommt die Bürgschaft einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder eines zur Bürgschaftsversicherung befugten Versicherungsunternehmens, wobei die Bürgschaftserklärung den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten muss. Bei Grundstückseigentum ist die Sicherheit aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist.

Beratung und Volumen

Bauträgervorhaben berät Peak Advisors ab 1.000.000 € Vorhabensvolumen. Sinnvoll ist die Ansprache, bevor der Grundstückskaufvertrag beurkundet ist. Zu diesem Zeitpunkt lassen sich Kalkulation, Eigenkapitaleinsatz und Sicherheitenstruktur noch auf die Anforderungen der in Frage kommenden Institute ausrichten. Nach der Beurkundung ist der Rahmen weitgehend gesetzt.

Häufige Fragen