Gewerbliche Immobilienfinanzierung

Was zur gewerblichen Immobilienfinanzierung zählt

Erfasst sind gewerblich genutzte oder gewerblich vermietete Objekte: Büro, Einzelhandel, Logistik und Produktion, Hotels, Pflegeimmobilien, Ärztehäuser, Parkhäuser und gemischt genutzte Objekte. Maßgeblich für die Einordnung ist der gewerbliche Zweck des Darlehens; die Kreditprüfung folgt der Ertragskraft des Objekts.

Wer Einheiten errichtet, um sie einzeln zu veräußern, finanziert nicht den Bestand, sondern nach den Regeln der Bauträgerfinanzierung. Die Vermittlung gewerblicher Darlehensverträge ist nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO erlaubnispflichtig. Immobiliar-Verbraucherdarlehen unterliegen einer eigenen Erlaubnis und sind nicht Gegenstand dieser Seite.

Kaufpreis, Verkehrswert, Beleihungswert

Drei Werte, die regelmäßig verwechselt werden und über die Finanzierungshöhe entscheiden.

§ 16 Abs. 2 PfandBG verlangt eine vorsichtige Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit anhand der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen. Spekulative Elemente bleiben außer Betracht, und der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen; § 3 BelWertV wiederholt diesen Maßstab.

Den Verkehrswert ermittelt die ImmoWertV 2021 vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022, nach § 6 im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Für den Beleihungswert gewerblich genutzter Objekte ist nach § 4 BelWertV regelmäßig der Ertragswert maßgeblich und darf nicht überschritten werden; bleiben Sachwert oder Vergleichswert um mehr als 20 Prozent dahinter zurück, ist die Nachhaltigkeit der Erträge besonders zu prüfen. Den Kapitalisierungszeitraum begrenzt die Restnutzungsdauer, nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Zahl der Jahre wirtschaftlicher Nutzbarkeit bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung.

Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, entsteht die Lücke, die mit Eigenkapital zu schließen ist. Wie groß sie ausfällt, ist keine feste Quote, sondern das Ergebnis der Bewertung; wie ein einzelnes Institut sie ansetzt, veröffentlicht es nicht.

Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze

Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen einschließlich aller Vorlasten ins Verhältnis zum Beleihungswert.

§ 14 PfandBG zieht dafür eine harte Linie: Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des nach § 16 festgesetzten Beleihungswerts zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen benutzt werden. Der Teil darüber ist nicht deckungsfähig und muss anders refinanziert werden. Eine Obergrenze für das Darlehen ist das nicht; es erklärt aber, warum Institute Finanzierungen in einen Realkreditteil und einen darüber hinausgehenden Teil zerlegen und getrennt bepreisen.

Die Zahlen sind gerechnet, nicht erhoben. 2.800.000 € geteilt durch 3.400.000 € ergeben 82,4 Prozent; 760.000 € liegen oberhalb der Beleihungsgrenze. Zur Differenz von 1.200.000 € kommen die Erwerbsnebenkosten.

Objektarten und ihre Risikoeinordnung

Der gemeinsame Nenner ist die Drittverwendungsfähigkeit. Eine Halle, die sich nach Auszug des Mieters ohne großen Aufwand neu vermieten lässt, ist etwas anderes als ein Objekt, das auf einen einzigen Nutzer zugeschnitten wurde. Die Bank denkt vom Verwertungsfall her, und § 16 Abs. 2 PfandBG zwingt sie dazu, die möglichen anderweitigen Nutzungen zu berücksichtigen.

Wertmindernd wirken daneben Umstände, die den Bestand oder die Verwertbarkeit belasten: erheblicher Instandhaltungsstau, ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit, Altlastenverdacht oder ungeklärter Bodenzustand, baurechtliche Abweichungen ohne Bestandsschutz. Wertstabilisierend wirken lange Restlaufzeiten, indexierte Mieten, gestreute und bonitätsstarke Mieter sowie ein funktionierender Vermietungsmarkt am Standort.

Kapitaldienstfähigkeit aus dem Objekt

Bei vermieteten Objekten wird der Kapitaldienst aus dem Mieteinnahmeüberschuss bedient. Die Rechnung ist einfach, die Sorgfalt liegt in den Abzügen.

Wer mit der Bruttomiete rechnet, rechnet falsch. Wie deutlich die Abzüge ausfallen, zeigt die Bewertungsseite: § 11 BelWertV schreibt einen Mindestabzug für Bewirtschaftungskosten von 15 Prozent des Rohertrags vor, und nach § 10 BelWertV zählt zum Rohertrag nur der nachhaltig erzielbare Ertrag ohne Umlagen. Eine über Marktniveau vereinbarte Miete trägt den Beleihungswert deshalb nicht.

Beim Kapitalisierungszinssatz lässt § 12 Abs. 4 BelWertV bei gewerblicher Nutzung keinen Satz unter 6 Prozent zu. Die BaFin hat mit Bekanntgabe vom 08.12.2023 ab 01.01.2024 Mindestkapitalisierungszinssätze von 5,5 Prozent für wohnwirtschaftliche und 6,5 Prozent für gewerbliche Nutzung festgesetzt, zuzüglich der Zuschläge nach Anlage 3 BelWertV. Das ist kein Darlehenszins, sondern ein Bewertungsparameter: Je höher er ansetzt, desto niedriger fällt der Ertragswert und damit der Beleihungswert. Konkrete Konditionen nennt diese Seite nicht; sie ergeben sich aus Objekt, Struktur und Bonität im Einzelfall.

Sicherheit: Grundschuld und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Gesichert wird regelmäßig über eine Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB: Das Grundstück wird so belastet, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist, Zinsen und Nebenleistungen können nach § 1191 Abs. 2 BGB hinzutreten. Anders als die Hypothek setzt sie keine Forderung voraus, weshalb § 1192 Abs. 1 BGB die Hypothekenvorschriften nur entsprechend anwendet. Bei der Sicherungsgrundschuld bleiben Einreden aus dem Sicherungsvertrag nach § 1192 Abs. 1a BGB auch gegenüber einem Erwerber der Grundschuld erhalten.

Zur Bestellung gehört in aller Regel die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO: Die notarielle Urkunde wird damit selbst zum Vollstreckungstitel, ein Erkenntnisverfahren entfällt. Wird die dingliche Unterwerfung nach § 800 ZPO im Grundbuch eingetragen, wirkt sie auch gegen jeden späteren Eigentümer. Das ist Standard; der Umfang der persönlichen Haftungsübernahme gehört aber vor der Beurkundung geprüft.

Unterlagen und Offenlegung

• Exposé, Grundriss, Flächenaufstellung, Fotos
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis
• Mietverträge oder Mietvertragsübersicht mit Laufzeiten, Optionen und Indexklauseln
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise zu Instandhaltung, Modernisierung und Energieausweis
• Bei Bestandsobjekten: Objektergebnisrechnung der letzten drei Jahre
• Angaben zu Altlastenverdacht und Bodengutachten, soweit vorhanden
• Kaufvertragsentwurf, noch nicht beurkundet
• Jahresabschlüsse und Vermögensaufstellung des Erwerbers

Überschreitet der Kredit insgesamt 1.500.000 Euro oder 10 Prozent des Kernkapitals des Instituts, verlangt § 18 Abs. 1 KWG die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Schwelle lag bis zum 30.03.2026 bei 750.000 Euro. Unterhalb der Grenze entfällt die gesetzliche Pflicht, nicht die Prüfung.

Eine Vereinfachung der Wertermittlung gibt es für Gewerbeobjekte nicht: Die Kleindarlehensregel des § 24 BelWertV bis 400.000 Euro gilt nur bei wohnwirtschaftlicher Nutzung. Gewerbliche Objekte brauchen eine Wertermittlung durch einen von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter, § 16 Abs. 1 PfandBG.

Ein Punkt aus der Praxis: Der Kaufvertrag sollte zum Zeitpunkt der Bankvorlage ein Entwurf sein. Wer beurkundet und danach finanziert, verhandelt ohne Ausweichmöglichkeit.

Marktlage als Rahmen, nicht als Maßstab

Der vdp-Immobilienpreisindex zum 2. Quartal 2026, veröffentlicht am 10.08.2026 auf Basis 2022 gleich 100, weist für Gewerbeimmobilien insgesamt minus 0,7 Prozent zum Vorjahresquartal und minus 1,1 Prozent zum Vorquartal aus, für Büroimmobilien minus 1,2 und minus 1,5 Prozent, für Einzelhandelsimmobilien minus 0,2 und minus 0,7 Prozent. Es war der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen.

Der Index misst Transaktionspreise im Finanzierungsgeschäft der meldenden Banken, nicht den Wert eines einzelnen Objekts; er zeigt die Richtung des Marktes und ersetzt keine Bewertung. Für die Planung wichtiger ist die Zinsbindung: Ein Darlehen über zwanzig Jahre mit zehnjähriger Bindung trägt ein Risiko in der Anschlussfinanzierung, das die erste Periode nicht zeigt.

Häufige Fragen