Anschlussfinanzierung

Was am Ende der Zinsbindung passiert

Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge. Ein Darlehen über fünfzehn Jahre mit zehnjähriger Zinsbindung ist nach zehn Jahren nicht getilgt, sondern neu zu bepreisen. Die verbleibende Restschuld wird zu den dann geltenden Konditionen fortgeführt.

Was ohne neue Vereinbarung gilt, regelt der Darlehensvertrag. Die bisherige Bank kann eine Prolongation anbieten. Wer dieses Angebot ohne Vergleich annimmt, verschenkt einen der wenigen Zeitpunkte, an denen ein Wechsel ohne Entschädigung möglich ist.

Die gesetzlichen Ausstiegspunkte

Wann ein Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen ohne Zustimmung der Bank beenden kann, regeln zwei Normen des allgemeinen Darlehensrechts. Sie stehen im allgemeinen Darlehensrecht und nicht im Recht der Verbraucherdarlehensverträge; ihr Wortlaut spricht ohne Einschränkung vom Darlehensnehmer.

• § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, ist das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf des Tages kündbar, an dem die Zinsbindung endet.
• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens besteht ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten, unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart wurde. Bei einer fünfzehnjährigen Bindung ist damit nach zehneinhalb Jahren ein Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
• § 489 Abs. 2 BGB: Bei variablem Sollzinssatz kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Nach § 489 Abs. 4 BGB können diese Rechte vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden; ausgenommen sind nur Darlehen an Bund, Länder und vergleichbare öffentliche Stellen. § 489 Abs. 3 BGB setzt eine Bedingung: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Die Anschlussfinanzierung muss also stehen, bevor gekündigt wird.

Wer früher heraus will, ist auf § 490 Abs. 2 BGB angewiesen. Ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen lässt sich vorzeitig kündigen, wenn die berechtigten Interessen des Darlehensnehmers dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate abgelaufen sind. Dieser Weg kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die drei Wege

Bei einer Umschuldung sind die Kosten für die Übertragung der Grundschuld zu beachten. Bei besicherten Darlehen ist ein Sicherheitenwechsel nötig, bei Grundschulden eine Abtretung oder eine Neubestellung. Die Abtretung richtet sich nach § 1154 BGB: Erforderlich ist die Abtretungserklärung in schriftlicher Form; bei einer Buchgrundschuld tritt an ihre Stelle die Eintragung im Grundbuch. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt folgen dem GNotKG und bemessen sich nach dem Betrag der Grundschuld. Ein allgemeingültiger Prozentsatz lässt sich nicht angeben, weil er vom Nennbetrag und vom gewählten Weg abhängt. Diese Zahl ist vor der Entscheidung konkret beim Notar zu erfragen und in die Vergleichsrechnung aufzunehmen. Sonst wirkt ein günstigeres Angebot günstiger, als es ist.

Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zinssatz für eine Auszahlung in der Zukunft. Nach Angaben der BaFin ist das bis zu fünf Jahre im Voraus möglich. Für jeden Monat bis zum Beginn fällt meist ein Zinsaufschlag an.

Die Vereinbarung ist ein Darlehensvertrag. Fällt der Marktzins bis zur Auszahlung, bleibt der vereinbarte Satz. Was bei einer Nichtabnahme gilt, regelt der Vertrag. Prüfen Sie diese Klausel vor der Unterschrift.

Die Zinsstruktur als Entscheidungsgrundlage

Ob ein Aufschlag für Zinssicherung sinnvoll ist, hängt an der Form der Zinsstrukturkurve. Die MFI-Zinsstatistik der Bundesbank zeigt für den Berichtsmonat Juli 2026 bei Krediten an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften ein aufschlussreiches Bild.

Gegenüber Juli 2024 sind die kurzen Bindungen um 1,31 und 1,48 Prozentpunkte gefallen, die langen um 0,08 Prozentpunkte gefallen beziehungsweise um 0,17 Prozentpunkte gestiegen. Die Kurve hat sich versteilt. Der Zwischenwert Juli 2025 zeigt zugleich, dass die Bewegung nicht geradlinig verlief: Von 2025 auf 2026 sind alle vier Segmente wieder gestiegen. Für die Entscheidung heißt das: Der Preis für lange Zinssicherheit ist im Verhältnis zu den kurzen Sätzen gestiegen. Ob er sich lohnt, hängt daran, wie viel Planungssicherheit das Unternehmen braucht, nicht an einer Zinsprognose.

Der Zeitplan

• 36 bis 60 Monate vorher: Prüfen, ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt
• 18 Monate vorher: Restschuld, Bindungsende und Sicherheitenlage aller Darlehen erfassen, dabei auch das Datum der Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB festhalten
• 12 Monate vorher: Unterlagen aktualisieren, Jahresabschluss und BWA bereitstellen
• 9 Monate vorher: Wettbewerbsangebote einholen, bevor die Bank ihr Angebot macht
• 6 Monate vorher: Prolongationsangebot anfordern und vergleichen
• 3 Monate vorher: Entscheidung treffen, Sicherheitenwechsel vorbereiten

Der vierte Punkt ist der wichtigste. Wer erst auf das Prolongationsangebot wartet und dann vergleicht, verhandelt unter Zeitdruck. Wer mit einem Wettbewerbsangebot in der Hand über die Prolongation spricht, verhandelt auf Augenhöhe.

Was sich beim Wechsel ändert

Häufige Fragen