Sale and Lease Back

Was beim Sale-and-lease-back rechtlich geschieht

Sale-and-lease-back ist kein eigener Vertragstyp, sondern die Verbindung zweier Verträge in einem Vertragswerk. Der Nutzer verkauft ein Wirtschaftsgut aus seinem Anlagevermögen an einen Leasinggeber und schließt im selben Zug einen Leasing- oder Mietvertrag über dasselbe Objekt. Der Kaufvertrag richtet sich nach den §§ 433 ff. BGB, die Rückmiete ist ein atypischer Mietvertrag, auf den die §§ 535 ff. BGB anzuwenden sind, soweit die Leasingbedingungen nichts anderes regeln. Wirtschaftlich wird Kapital freigesetzt, das im Anlagevermögen gebunden war.

An der sachenrechtlichen Übertragung können Vorhaben scheitern. Bei beweglichen Sachen bleibt das Objekt im Betrieb stehen. Das Eigentum geht deshalb nicht nach § 929 Satz 1 BGB durch Übergabe über, sondern nach § 930 BGB durch Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses. Genau diese Form schließt den gutgläubigen Erwerb aus: Nach § 933 BGB wird der Erwerber bei einer Übereignung nach § 930 BGB erst Eigentümer, wenn ihm die Sache übergeben wird. Ist die Maschine bereits einer Bank sicherungsübereignet, erwirbt der Käufer ohne deren Freigabe kein Eigentum, auch wenn er von der Sicherungsübereignung nichts wusste. Die Freigabe ist keine Formalie, sondern Wirksamkeitsvoraussetzung.

Bei Immobilien gilt Aufwendigeres. Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung, das Eigentum geht nach den §§ 873, 925 BGB mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über. Der Verkauf ist nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG grunderwerbsteuerbar, denn schon der Kaufvertrag begründet den Anspruch auf Übereignung; ein späterer Rückerwerb ist es erneut. § 11 Absatz 1 GrEStG nennt einen Steuersatz von 3,5 vom Hundert, doch nach Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 GG bestimmen die Länder den Satz selbst. Der maßgebliche Satz steht im Landesrecht des Belegenheitslandes. Diese Seite nennt deshalb keine Spanne. Bei einer Betriebsimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer zweimal an, wenn das Objekt am Ende zurückgekauft wird. Diese Doppelbelastung gehört in die Vergleichsrechnung mit einem Immobiliendarlehen.

Wem das Objekt nach dem Verkauf zugerechnet wird

Ob der Verkauf steuerlich überhaupt ein Verkauf ist, entscheidet nicht der Vertragstitel, sondern die wirtschaftliche Zurechnung. § 39 Absatz 1 AO rechnet das Wirtschaftsgut dem Eigentümer zu. Nach § 39 Absatz 2 Nummer 1 Satz 1 AO ist es einem anderen zuzurechnen, wenn dieser die tatsächliche Herrschaft so ausübt, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer wirtschaftlich von der Einwirkung ausschließen kann. Handelsrechtlich sagt § 246 Absatz 1 Satz 2 HGB dasselbe: Ist ein Vermögensgegenstand nicht dem Eigentümer, sondern einem anderen wirtschaftlich zuzurechnen, hat dieser ihn zu bilanzieren.

Für die Rückmiete gelten dieselben vier Leasingerlasse der Finanzverwaltung wie für jedes andere Leasing: Vollamortisation über bewegliche Wirtschaftsgüter vom 19.04.1971, Finanzierungsleasing über unbewegliche Wirtschaftsgüter vom 21.03.1972, Teilamortisation über bewegliche Wirtschaftsgüter vom 22.12.1975 und Teilamortisation über unbewegliche Wirtschaftsgüter vom 23.12.1991. Drei Konstellationen entscheiden über den Ausgang.

• Grundmietzeit. Nach dem Vollamortisationserlass vom 19.04.1971 bleibt das Objekt beim Käufer und Leasinggeber, wenn die unkündbare Grundmietzeit mindestens 40 und höchstens 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt. Liegt sie darunter oder darüber, wird der Verkäufer wieder wirtschaftlicher Eigentümer, und der Verkauf ist steuerlich keiner.
• Andienungsrecht. Das Recht des Leasinggebers, dem Leasingnehmer das Objekt am Laufzeitende zum kalkulierten Restwert zum Kauf anzudienen, gehört zum Teilamortisationsvertrag. Der Erlass vom 22.12.1975 rechnet das Objekt in diesem Modell dem Leasinggeber zu: Der Leasingnehmer trägt zwar das Risiko der Wertminderung, die Chance der Wertsteigerung bleibt aber beim Leasinggeber, und das genügt für die Zurechnung beim Nutzer nicht.
• Spezialleasing. Ist das Objekt so auf den Betrieb des Verkäufers zugeschnitten, dass ein wirtschaftlich sinnvoller anderweitiger Gebrauch ausscheidet, bleibt es nach dem Erlass stets beim Nutzer, unabhängig von Laufzeit und Optionen. Prüfen Sie diesen Punkt beim Sale-and-lease-back besonders sorgfältig.

Bleibt das Objekt dem Verkäufer zugerechnet, kippt das gesamte Modell: Es bleibt in seiner Bilanz, er schreibt weiter ab, der Kaufpreis ist eine Verbindlichkeit, die Rate zerfällt in Zins und Tilgung, und ein Buchgewinn entsteht nicht. Wer die Bilanzwirkung als Zweck des Geschäfts betreibt, muss die Zurechnung vor Vertragsschluss klären lassen, nicht danach.

Bilanzwirkung nach HGB

Nach § 285 Nummer 3a HGB ist der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen anzugeben, soweit die Angabe für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung ist. § 288 Absatz 1 HGB befreit kleine Kapitalgesellschaften ausdrücklich von der Angabe nach Nummer 3, nicht aber von Nummer 3a. Die Rückmietverpflichtung gehört also auch in den kleinen Jahresabschluss. Wer sie weglässt, erzeugt eine Bilanz, die besser aussieht als die Lage.

IFRS 16 kennt eigene Regeln für Sale-and-lease-back

Wer nach IFRS bilanziert, kann den Bilanzeffekt nicht erzielen, den das HGB zulässt. IFRS 16 ist in der Union durch die Verordnung (EU) 2017/1986 vom 31.10.2017 übernommen und spätestens für das erste am oder nach dem 01.01.2019 beginnende Geschäftsjahr anzuwenden. Für Sale-and-lease-back enthält er in den Paragrafen 98 bis 103 einen eigenen Abschnitt.

• IFRS 16.98 und 16.99. Zuerst ist nach IFRS 15 zu prüfen, ob die Übertragung überhaupt als Verkauf zu bilanzieren ist.
• IFRS 16.103. Ist sie es nicht, bleibt der Vermögenswert beim Verkäufer und Leasingnehmer angesetzt, und der Erlös ist als finanzielle Verbindlichkeit nach IFRS 9 zu erfassen. Das Ergebnis entspricht wirtschaftlich einem besicherten Darlehen.
• IFRS 16.100. Ist sie ein Verkauf, setzt der Verkäufer und Leasingnehmer das Nutzungsrecht aus der Rückmiete nicht zum Zeitwert an, sondern mit dem Teil des bisherigen Buchwerts, der auf das zurückbehaltene Nutzungsrecht entfällt. Einen Gewinn oder Verlust erfasst er nur insoweit, als er sich auf die tatsächlich auf den Käufer und Leasinggeber übertragenen Rechte bezieht.
• IFRS 16.101. Weichen Kaufpreis oder Leasingzahlungen vom Marktniveau ab, sind sie zu korrigieren: ein zu niedriger Erlös als Vorauszahlung auf die Leasingzahlungen, ein zu hoher als zusätzliche Finanzierung des Käufers.

Der praktische Kern von IFRS 16.100 ist unbequem: Der Buchgewinn wird gerade nicht in voller Höhe realisiert, sondern nur anteilig. Ein Unternehmen, das den Abschluss nach IFRS aufstellt, erzielt mit Sale-and-lease-back Liquidität, aber keine Bilanzkosmetik. Hinzu kommt seit 2024 die Folgebewertung. Die durch die Verordnung (EU) 2023/2579 vom 20.11.2023 in Unionsrecht übernommene Änderung „Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-Leaseback-Transaktion" ergänzt IFRS 16 um den Paragrafen 102A: Der Verkäufer und Leasingnehmer hat die Leasingzahlungen für die Folgebewertung der Leasingverbindlichkeit so zu bestimmen, dass er keinen Gewinn oder Verlust erfasst, der sich auf das von ihm zurückbehaltene Nutzungsrecht bezieht. Die Änderung ist auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 01.01.2024 beginnen.

Umsatzsteuer: Kreditgewährung oder Mitwirkung an einer Bilanzgestaltung

Umsatzsteuerlich ist Sale-and-lease-back nicht mit einem gewöhnlichen Verkauf gleichzusetzen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 09.02.2006 (V R 22/03) entschieden, dass der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an dem Leasinggut eine bloße Sicherungs- und Finanzierungsfunktion zukommen kann, mit der Folge, dass weder diese Übertragung noch die spätere Rückübertragung umsatzsteuerrechtlich als Lieferung zu behandeln ist. Maßgeblich sind die konkreten vertraglichen Vereinbarungen und ihre tatsächliche Durchführung. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass hat das in Abschnitt 3.5 Absatz 7 übernommen: Geht der Nutzungsüberlassung eine Eigentumsübertragung auf den Leasinggeber voraus, ist nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zu prüfen, ob in beiden Schritten Verfügungsmacht verschafft wird oder ob der Übertragung eine Sicherungs- und Finanzierungsfunktion zukommt, sodass insgesamt eine Kreditgewährung vorliegt. Diese wäre nach § 4 Nummer 8 Buchstabe a UStG steuerfrei.

Der Gerichtshof der Europäischen Union hat im Urteil vom 27.03.2019 in der Rechtssache C-201/18 (Mydibel) für einen belgischen Fall dasselbe Ergebnis erreicht: Die Bestellung eines Erbpachtrechts an Gebäuden mit gleichzeitigem Rückleasing unterlag unter den Umständen des Falls nicht der Mehrwertsteuer. Der bereits vorgenommene Vorsteuerabzug war deshalb nicht zu berichtigen. Die tatsächlichen Umstände hatte das vorlegende Gericht zu prüfen. Das Gericht stellte darauf ab, dass die Geschäfte ausschließlich der Beschaffung von Liquidität dienten und die Verfügungsmacht über die Gebäude beim Verkäufer blieb.

Damit ist die Steuerfreiheit aber nicht der Regelfall, sondern das Ergebnis einer Prüfung, die auch anders ausgehen kann. Mit Urteil vom 06.04.2016 (V R 12/15, BStBl II 2017 S. 188) hat der Bundesfinanzhof entschieden: „Sale-and-lease-back-Geschäfte können als Mitwirkung des Käufers und Leasinggebers an einer bilanziellen Gestaltung des Verkäufers und Leasingnehmers zu steuerpflichtigen sonstigen Leistungen führen." Im entschiedenen Fall ging es darum, dem Leasingnehmer die Aktivierung selbst geschaffener immaterieller Wirtschaftsgüter und damit einen höheren Eigenkapitalausweis zu ermöglichen. Die vom Finanzamt angenommene steuerfreie Kreditgewährung nach § 4 Nummer 8 Buchstabe a UStG lehnte der Senat ab. Im zweiten Rechtsgang entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 27.11.2019 (V R 25/18) über den Zeitpunkt: Die Mitwirkungsleistung ist eine zeitlich begrenzte Dauerleistung. Sie ist erst mit Beendigung der zugrunde liegenden Rechtsverhältnisse erbracht. Teilleistungen scheiden aus.

Für die Praxis heißt das: Die umsatzsteuerliche Einordnung folgt dem Zweck des Geschäfts. Steht die Beschaffung von Liquidität gegen ein werthaltiges Objekt im Vordergrund, liegt eine Finanzierung vor. Steht die Verbesserung des Bilanzbildes im Vordergrund, kann eine steuerpflichtige sonstige Leistung des Leasinggebers vorliegen, deren Umsatzsteuer den Vorgang verteuert, wenn der Leasingnehmer nicht voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Die Einordnung gehört vor Vertragsschluss geklärt, nicht in die Betriebsprüfung.

Stille Reserven und die Steuer darauf

Liegt der Verkaufspreis über dem Restbuchwert, werden die stillen Reserven aufgedeckt. Der Unterschiedsbetrag ist laufender Gewinn und unterliegt der Einkommen- oder Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Bei einer weitgehend abgeschriebenen Maschine oder einer alten Betriebsimmobilie kann dieser Betrag größer sein als der Restbuchwert selbst.

Für Grund und Boden und Gebäude gibt es eine Ausweichmöglichkeit, für bewegliche Wirtschaftsgüter nicht. Nach § 6b Absatz 1 EStG kann der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden oder Gebäuden auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmter neu angeschaffter Wirtschaftsgüter übertragen werden, wenn die veräußerten Güter im Zeitpunkt der Veräußerung mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört haben. Statt der sofortigen Übertragung lässt § 6b Absatz 3 EStG eine gewinnmindernde Rücklage zu, die grundsätzlich innerhalb von vier Jahren zu verwenden ist; bei neu hergestellten Gebäuden verlängert sich die Frist auf sechs Jahre, wenn mit der Herstellung vor dem Schluss des vierten Jahres begonnen wurde. Wird die Rücklage nicht verwendet, ist der Gewinn nach § 6b Absatz 7 EStG aufzulösen und für jedes volle Wirtschaftsjahr des Bestehens um 6 Prozent des aufgelösten Betrags zu erhöhen. Wer eine Immobilie im Sale-and-lease-back veräußert und keine Reinvestition plant, erkauft sich mit der Rücklage also nur Zeit, und diese Zeit ist bepreist.

Gewerbesteuer: ein Teil der Rate wird hinzugerechnet

Die Miet- oder Leasingrate ist Betriebsausgabe, aber nicht in voller Höhe gewerbesteuerlich wirksam. Nach § 8 Nummer 1 GewStG wird dem Gewinn ein Viertel der Summe bestimmter Finanzierungsanteile wieder hinzugerechnet, soweit diese Summe 200.000 Euro übersteigt. Zu den Finanzierungsanteilen zählen nach Buchstabe d ein Fünftel der Miet- und Pachtzinsen für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens und nach Buchstabe e die Hälfte der Miet- und Pachtzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter.

Für Maschinen und Fuhrpark ist der Effekt gering, für Immobilien nicht. Von einer Jahresmiete von 600.000 Euro gehen 300.000 Euro als Finanzierungsanteil in die Summe ein; fallen keine weiteren Finanzierungsanteile an, übersteigt sie den Freibetrag um 100.000 Euro, und ein Viertel davon, also 25.000 Euro, erhöht den Gewerbeertrag. Diese Belastung fällt beim Eigentum nicht an. Sie gehört in jede Gegenüberstellung von Rückmiete und Anlagenfinanzierung über Kredit.

Wirkung auf Liquidität und Eigenkapitalquote

Der Liquiditätseffekt ist der eigentliche Zweck. Der Verkaufserlös abzüglich der Steuer auf den Buchgewinn steht sofort zur Verfügung, während das Objekt weiter genutzt wird. Für die Liquiditätsplanung zählt allerdings nicht der Bruttoerlös, sondern der Zufluss nach Steuern, vermindert um die künftigen Raten, die von der ersten Fälligkeit an im Plan stehen müssen.

Die Wirkung auf die Eigenkapitalquote hat zwei Bestandteile, und nur der erste tritt in jedem Fall ein.

Verkauft wird ein Vermögensgegenstand, der bisher als Sicherheit zur Verfügung stand. Wer den Erlös nicht zur Tilgung, sondern für den laufenden Betrieb verwendet, verbessert die Quote und verschlechtert gleichzeitig die Sicherheitenlage. Beides zusammen ergibt in der Kreditakte kein besseres Bild.

Welche Objekte geeignet sind

Der dritte Punkt der rechten Spalte hat einen konkreten Grund: Nach § 94 Absatz 1 BGB gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks, nach Absatz 2 die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen zu denen des Gebäudes. Wesentliche Bestandteile können nicht gesondert übereignet werden; die eingebaute Anlage ist rechtlich Teil des Grundstücks, und ein Verkauf müsste das Grundstück umfassen. Für die Maschinenfinanzierung heißt das: fest eingebaute Fertigungslinien können ausscheiden, frei aufgestellte Bearbeitungszentren in der Regel nicht.

Risiken der Rückmiete

Nach dem Verkauf ist das Unternehmen Mieter in eigener Halle oder Nutzer der eigenen Maschine. Die Risiken verschieben sich vom Eigentumsrisiko zum Vertragsrisiko.

• Laufzeit und Kündigungsausschluss. Während der Grundmietzeit ist die ordentliche Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Wird das Objekt vorher nicht mehr gebraucht, bleibt die Rate. Bei vorzeitiger Beendigung wird eine Ablösesumme fällig, deren Berechnung im Vertrag stehen muss.
• Andienungsrecht. Es verpflichtet den Leasingnehmer, das Objekt am Ende zum kalkulierten Restwert zu übernehmen, wenn der Leasinggeber es verlangt. Liegt der Restwert über dem Marktwert, trägt der Leasingnehmer die Differenz. Bei einer Immobilie kommt die Grunderwerbsteuer auf den Rückerwerb hinzu.
• Instandhaltung. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB trifft die Erhaltungspflicht den Vermieter. Leasing- und Sale-and-lease-back-Verträge können sie auf den Nutzer übertragen, einschließlich Reparatur, Wartung, Versicherung und Sachgefahr. Wer das nicht in die Vollkostenrechnung nimmt, vergleicht Rate mit Zins statt Vollkosten mit Vollkosten.
• Rückgabezustand. Vereinbarte Rückgabestandards und Minderwertabrechnungen bestimmen, was am Laufzeitende nachzuzahlen ist.
• Insolvenz des Käufers. Bei Immobilien schützt § 108 Absatz 1 Satz 1 InsO: Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Für bewegliche Objekte greift dieser Bestandsschutz nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des Satzes 2, dass der Gegenstand einem Dritten, der seine Anschaffung oder Herstellung finanziert hat, zur Sicherheit übertragen wurde. Für Maschinen ist die Bonität des Leasinggebers deshalb ein eigener Prüfpunkt, und die Refinanzierungslage des Anbieters gehört erfragt.
• Erlaubnis des Anbieters. Der Abschluss von Finanzierungsleasingverträgen als Leasinggeber ist Finanzdienstleistung nach § 1 Absatz 1a Satz 2 Nummer 10 KWG und nach § 32 Absatz 1 Satz 1 KWG erlaubnispflichtig. Ein Blick in die Unternehmensdatenbank der BaFin gehört zur Prüfung eines unbekannten Anbieters.

Prüfpunkte vor Vertragsschluss

• Zurechnung schriftlich klären lassen, bevor der Preis verhandelt wird: Grundmietzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, Optionen, Spezialleasing
• Buchgewinn, Ertragsteuer und, bei Immobilien, Grunderwerbsteuer rechnen, bevor der Liquiditätseffekt geplant wird
• Bei Grund und Boden oder Gebäuden prüfen, ob § 6b EStG greift und ob eine Reinvestition realistisch ist
• Freigabe bestehender Sicherungsrechte einholen, sonst scheitert die Übereignung an § 933 BGB
• Effektiven Finanzierungssatz aus Kaufpreis, Raten und Restwert ermitteln und mit einer Umschuldung der bestehenden Linien vergleichen
• Regelung am Laufzeitende festlegen: Rückkaufrecht, Andienungsrecht oder Rückgabe
• Wartung, Versicherung, Instandsetzung und Sachgefahr zuordnen und bepreisen
• Gewerbesteuerliche Hinzurechnung der Rate nach § 8 Nummer 1 GewStG einrechnen
• Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Laufzeit prüfen, Rate wie Zins und Tilgung behandeln

Wie Kreditgeber den Vorgang lesen

Sale-and-lease-back ist ein Instrument für Unternehmen mit werthaltigem Anlagevermögen und angespannter Liquidität. Es löst ein Bindungsproblem, kein Ertragsproblem.

Entscheidend ist die Verwendung der Mittel. Werden teure Kontokorrentlinien abgelöst, sinkt die Zinslast. Wird eine Investition ermöglicht, soll sie ihren Kapitaldienst selbst verdienen. Finanziert der Erlös den laufenden Betrieb, sinkt die Substanz. Die feste Belastung steigt, und ein Sicherungsobjekt fällt weg. Die Rate gehört deshalb in die Rechnung zur Kapitaldienstfähigkeit.

In die Bankunterlage gehört deshalb nicht nur der Vertrag, sondern die Verwendung der freigesetzten Mittel, die Zurechnungsbestätigung des Steuerberaters und eine Rechnung, die Rate, Steuerfolge und Hinzurechnung zusammenführt.

Häufige Fragen