Refinanzierung

Zwei Bedeutungen, die auseinanderzuhalten sind

Das Wort Refinanzierung wird in zwei verschiedenen Bedeutungen gebraucht.

Im fachlichen Sinn bezeichnet Refinanzierung die Mittelbeschaffung eines Kreditinstituts für das eigene Kreditgeschäft. Vergibt eine Bank einen Kredit, schreibt sie den Betrag als Sichteinlage gut. Fließt das Geld an andere Banken ab, braucht sie Refinanzierung. Der Vorgang spielt auf der Passivseite der Bankbilanz und betrifft das Verhältnis der Bank zu ihren eigenen Geldgebern: Einlegern, Anleihegläubigern, Förderbanken, anderen Banken, dem Eurosystem.

Umgangssprachlich meint Refinanzierung dagegen oft die Ablösung eines bestehenden Kredits durch einen neuen. Dieser Vorgang spielt auf der Passivseite des Unternehmens und hat fachlich eigene Namen: Umschuldung, wenn die Ablösung unabhängig vom Ende einer Zinsbindung erfolgt, Anschlussfinanzierung, wenn sie am vereinbarten Bindungsende ansetzt. Kündigungsrechte, Vorfälligkeitsentschädigung, Sicherheitentausch und die Kosten des Wechsels gehören dorthin und werden dort behandelt. Dieser Text beschreibt ausschließlich die erste Bedeutung.

Die Unterscheidung hat praktische Folgen. Die Frage, ob ein Haus eine zwanzigjährige Zinsbindung darstellen kann, ist eine Frage nach seiner Refinanzierung. Die Frage, ob ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst werden kann, ist eine Frage des eigenen Vertrages.

Die Quellen der Mittelbeschaffung

Zu unterscheiden sind fünf Quellen. Sie unterscheiden sich vor allem in der Fristigkeit und in der Frage, ob sie besichert sind. Genau daran hängt, welche Laufzeiten ein Institut überhaupt anbieten kann. Die Geschäfte mit dem Eurosystem sind in der Tabelle nach ihren beiden regulären Formen aufgeschlüsselt.

Kundeneinlagen: Rechtlich sind Sichteinlagen täglich fällig. Wie lange sie tatsächlich bleiben, schätzt das Institut selbst. Diese Annahme ist keine Zusage des Einlegers. Abgesichert ist der Einleger nach dem Einlagensicherungsgesetz: Der Entschädigungsanspruch ist nach § 8 Absatz 1 EinSiG auf 100.000 Euro je Einleger und Institut begrenzt, in den in § 8 Absatz 2 EinSiG genannten Fällen, etwa nach dem Verkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie, für sechs Monate auf 500.000 Euro.

Ungedeckte Schuldverschreibungen bringen längere Mittel ohne Deckungsmasse.

Geschäfte mit dem Eurosystem decken den kurzfristigen Bedarf. Das Hauptrefinanzierungsgeschäft hat eine Laufzeit von einer Woche und wird wöchentlich zugeteilt, das reguläre längerfristige Refinanzierungsgeschäft läuft drei Monate und wird monatlich durchgeführt. Beide sind besicherte Geschäfte gegen notenbankfähige Sicherheiten. Daneben steht der Geldmarkt unter Banken, ebenfalls kurzfristig. Für eine lange Zinsbindung taugt keine dieser Quellen.

Gedeckte Schuldverschreibungen und die Durchleitung von Fördermitteln sind zwei Quellen für lange Zinsbindungen. Beide sind an Bedingungen geknüpft, die unmittelbar in die Kreditentscheidung durchschlagen, und beide werden deshalb im Folgenden einzeln behandelt.

Der Pfandbrief: Deckungsmasse, Deckungsregister, Beleihungsgrenze

Der Pfandbrief ist eine langfristige Refinanzierungsquelle des Immobilienkreditgeschäfts. Seine Deckungsregeln wirken unmittelbar in die Kreditentscheidung hinein. § 1 PfandBG kennt vier Gattungen: Hypothekenpfandbriefe, Öffentliche Pfandbriefe, Schiffspfandbriefe und Flugzeugpfandbriefe. Pfandbriefbanken sind Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb das Pfandbriefgeschäft umfasst.

Dieses Geschäft ist erlaubnispflichtig, und die Erlaubnis ist an harte Voraussetzungen geknüpft. § 2 Absatz 1 PfandBG verlangt neben der schriftlichen Erlaubnis der BaFin nach § 32 Absatz 1 KWG unter anderem ein Kernkapital von mindestens 25 Millionen Euro, ein geeignetes Risikomanagement, einen Geschäftsplan, der die regelmäßige und nachhaltige Betreibung des Geschäfts ausweist, und Geschäftsleiter mit einschlägiger theoretischer und praktischer Erfahrung. Der Pfandbrief ist deshalb kein Instrument, das jedes Haus einsetzen kann.

Die Mechanik ist einfach zu beschreiben und streng in der Durchführung. Die Bank stellt eine Deckungsmasse zusammen, trägt jeden einzelnen Wert in ein Register ein und gibt gegen diese Masse Schuldverschreibungen aus. Ein Begriffshinweis vorweg: Umgangssprachlich ist vom Deckungsstock die Rede. Das Pfandbriefgesetz kennt diesen Ausdruck nicht; es spricht in § 4 und § 30 PfandBG von Deckungsmassen und in § 5 PfandBG vom Deckungsregister.

• Deckungsfähigkeit, § 12 PfandBG: Zur Deckung für Hypothekenpfandbriefe dürfen nur Hypotheken benutzt werden, soweit sie den Erfordernissen der §§ 13 bis 16 PfandBG entsprechen. Ein Grundpfandrecht allein genügt nicht; es muss die Anforderungen an Objekt, Bewertung und Rang erfüllen.
• Beleihungsgrenze, § 14 PfandBG: Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach § 16 PfandBG festgesetzten Beleihungswerts zur Deckung benutzt werden.
• Bewertungsmaßstab, § 16 PfandBG: Der Beleihungswert wird nach einem vorsichtigen Maßstab ermittelt, der auf die langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts abstellt; spekulative Elemente bleiben außer Betracht. Näheres dazu steht unter Immobilien.
• Deckungsregister, § 5 PfandBG: Jeder verwendete Deckungswert ist einzeln in das für die jeweilige Pfandbriefgattung geführte Register einzutragen. Fällt ein Wert weg oder verliert er die Deckungsfähigkeit, ist unverzüglich Ersatz einzutragen. Überwacht wird das Ganze von einem Treuhänder, den nach § 7 Absatz 1 PfandBG die BaFin nach Anhörung der Pfandbriefbank bestellt; seine Aufgaben regelt § 8 PfandBG.
• Überdeckung und Liquidität, § 4 PfandBG: Der Barwert der eingetragenen Deckungswerte muss den Barwert der zu deckenden Verbindlichkeiten um 2 Prozent übersteigen (barwertige sichernde Überdeckung, Absatz 1). Nach Absatz 1a ist für die nächsten 180 Tage ein taggenauer Abgleich der fällig werdenden Forderungen und Verbindlichkeiten vorzunehmen; die größte kumulierte Unterdeckung ist durch qualifizierte liquide Werte zu decken. Absatz 2 verlangt zusätzlich eine nennwertige sichernde Überdeckung von 2 Prozent bei Hypotheken- und Öffentlichen Pfandbriefen.

Den eigentlichen Grund für die günstige Refinanzierung liefert § 30 PfandBG. Die in die Deckungsregister eingetragenen Werte bilden vom allgemeinen Vermögen der Pfandbriefbank getrennte Vermögensmassen, die im Insolvenzfall nicht in die Insolvenzmasse fallen; verwaltet werden sie von einem Sachwalter, gegebenenfalls über eine Pfandbriefbank mit beschränkter Geschäftstätigkeit. Der Pfandbriefgläubiger steht damit nicht in der Reihe der übrigen Insolvenzgläubiger.

Die praktische Folge für das Unternehmen steht in § 14 PfandBG: Eine Immobilienfinanzierung zerfällt aus Sicht der Bank in zwei Teile. Der Teil bis 60 Prozent des Beleihungswerts ist deckungsfähig und damit über den Pfandbrief refinanzierbar. Der Teil darüber ist es nicht und muss anders refinanziert werden.

Wie groß der Pfandbriefmarkt ist

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken veröffentlicht die Marktzahlen. Für das Geschäftsjahr 2025 meldete er am 22.04.2026 einen Pfandbriefabsatz von 66,8 Mrd. Euro nach 57,3 Mrd. Euro im Jahr 2024, ein Plus von 16,6 Prozent. Der Pfandbriefumlauf zum Jahresende 2025 lag bei 410,9 Mrd. Euro und damit 2,9 Prozent über dem Vorjahr.

Die Zahlen beziehen sich auf die Mitgliedsinstitute des Verbandes, nicht auf den gesamten deutschen Bankenmarkt. Sie sagen etwas über die Tiefe des Marktes aus, aus dem lange Zinsbindungen gespeist werden, und nichts über die Kondition eines einzelnen Kredits.

Förderdurchleitung als eigene Quelle

Die KfW vergibt den ERP-Förderkredit KMU nicht direkt. Das Merkblatt zum Programm 365, Stand 10.12.2025, beschreibt die Durchleitung. Der Antrag wird vor Vorhabensbeginn bei einem finanzierenden Kreditinstitut gestellt. Die KfW zahlt diesem Institut einen Refinanzierungskredit aus. Das Programm 365 ist der Kredit ohne Haftungsfreistellung. Für das Institut ist das eine Refinanzierungsquelle wie eine andere, nur zweckgebunden und mit fester Laufzeitstruktur. Für das Unternehmen bedeutet es, dass nicht mit der Förderbank verhandelt wird, sondern mit der Hausbank, und dass die Reihenfolge bindend ist: Ein Antrag nach Vorhabensbeginn ist ausgeschlossen. Zur Programmlogik, zur Haftungsfreistellung und zum risikogerechten Zinssystem steht das Nötige unter Förderdarlehen.

Der Punkt, der hierher gehört, ist ein anderer: Das durchgeleitete Förderdarlehen kann eine lange Zinsbindung ohne deckungsfähige Grundschuld bieten. Der ERP-Förderkredit KMU läuft bei Investitionen bis zu 20 Jahre, mit Zinsbindung für die ersten 10 Jahre. Bankübliche Sicherheiten sind auch hier zu stellen.

Fristentransformation und Zinsänderungsrisiko

Banken reichen kurzfristig hereingenommenes Geld auch langfristig aus. Das ist die Fristentransformation. Steigen die kurzen Sätze, kann die Zinsmarge im Bestand schrumpfen. Das geschieht, ohne dass ein Kredit ausfällt.

Aufsichtsrechtlich ist dieses Risiko erfasst. Kreditinstitute haben regelmäßig die Auswirkungen einer plötzlichen und unerwarteten Zinsänderung auf ihre Zinsänderungsrisiken im Anlagebuch zu ermitteln und der Aufsicht zu melden. Maßgeblich ist das Rundschreiben 06/2019 (BA) der BaFin zu den Zinsänderungsrisiken im Anlagebuch, in Kraft seit dem 31.12.2019 und zuletzt geändert am 26.05.2021; es setzt die einschlägigen Leitlinien der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde um. Die klassische aufsichtliche Messgröße ist die Parallelverschiebung der Zinsstrukturkurve um plus und minus 200 Basispunkte; mit ihr arbeitet die Allgemeinverfügung der BaFin vom 23.12.2016 zur Unterlegung von Zinsänderungsrisiken im Anlagebuch mit regulatorischen Eigenmitteln, gestützt auf § 10 Absatz 3 KWG und Artikel 98 Absatz 5 der Richtlinie 2013/36/EU. Institute, die im Rahmen des SREP eine individuelle Kapitalfestsetzung erhalten haben, sind von dieser Allgemeinverfügung ausgenommen. Welche Szenarien darüber hinaus im Einzelnen zu rechnen sind und ab welcher Auswirkung ein Institut als auffällig eingestuft wird, steht im Rundschreiben 06/2019 (BA) selbst; dessen Volltext ist aus dieser Recherche nicht abrufbar gewesen, weshalb hier keine weiteren Schwellenwerte behauptet werden.

Für das Unternehmen heißt das: Eine lange Zinsbindung trägt für die Bank ein Zinsänderungsrisiko im Anlagebuch. Dieses Risiko muss sie ermitteln und melden. Fragen Sie bei einer Absage nach, ob die Refinanzierung oder die Bonität den Ausschlag gab.

Wie die Refinanzierung in die Kondition eingeht

Der Zinssatz eines Kredits setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Eigene Zinsangaben macht dieser Text nicht; die Bestandteile sind gleichwohl zu benennen, weil sie erklären, worüber im Gespräch überhaupt verhandelt werden kann.

Ein Punkt gehört dazu, weil er die Bearbeitungsseite bestimmt: Nach § 18 Absatz 1 KWG darf ein Institut einen Kredit, der insgesamt 1.500.000 Euro oder 10 Prozent seines Kernkapitals nach Artikel 25 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 übersteigt, nur gewähren, wenn es sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers offenlegen lässt. Angehoben wurde die Schwelle durch das Bankenrichtlinienumsetzungs- und Bürokratieentlastungsgesetz, verkündet am 30.03.2026. Oberhalb dieser Grenze ist die Offenlegung eine Pflicht des Instituts.

Was das im Kreditgespräch heißt

• Zuerst die Laufzeitfrage stellen, nicht die Preisfrage: Über welche Quelle stellt das Haus die gewünschte Zinsbindung dar?
• Bei Immobilienfinanzierungen nach der Aufteilung fragen: Welcher Teil gilt als Realkredit innerhalb der 60-Prozent-Grenze, welcher liegt darüber, und wie wird beides bepreist?
• Bei langen Bindungen ohne erstrangige Grundschuld den Förderweg prüfen, bevor der Kaufvertrag oder der Liefervertrag unterschrieben ist.
• Kurzfristige Linien nicht für langfristige Verwendung nutzen. Ein dauerhaft ausgeschöpfter Betriebsmittelkredit finanziert gebundenes Vermögen über eine widerrufliche Linie; die Fristenkongruenz stellt erst ein Investitionsdarlehen her.
• Ab 1.500.000 Euro Kreditvolumen die Unterlagen nach § 18 KWG von vornherein einplanen.

Wo die Belege enden

Wie ein einzelnes Institut seine Quellen mischt, zu welchen Sätzen es sich selbst refinanziert und welchen Aufschlag es darauf setzt, ist aus keiner amtlichen Quelle ersichtlich. Eine Statistik der Refinanzierungskosten einzelner Häuser ist uns nicht bekannt. Belegbar sind die Deckungsregeln des Pfandbriefgesetzes, die Laufzeiten der geldpolitischen Geschäfte des Eurosystems, die Programmbedingungen der Förderbanken, die Marktzahlen des vdp und der aufsichtsrechtliche Rahmen. Alles Weitere ist Verhandlung. Wer die Struktur kennt, kann wenigstens die richtige Frage stellen: nicht, ob der Zins günstiger geht, sondern ob die gewünschte Fristigkeit über die Quellen dieses Hauses überhaupt darstellbar ist. Zum Verhältnis von Fremd- und Eigenmitteln im Unternehmen selbst siehe Fremdkapital.

Häufige Fragen